Propertynbank.com – Pasar properti industrial atau lahan industri di Jakarta dan sekitarnya menunjukkan pergeseran signifikan sepanjang 2023–2025. Kombinasi faktor geopolitik, strategi ekspansi manufaktur Tiongkok, serta kebutuhan industri modern mendorong tingginya permintaan baik untuk fasilitas sewa maupun lahan industri.
Esti Susanti selaku Associate Director Head of Industrial Services, Leads Property mengatakan, penyewa asal Tiongkok menjadi motor penggerak permintaan dalam dua tahun terakhir. Perusahaan-perusahaan tersebut semakin aktif mencari fasilitas industri di wilayah Jabodetabek untuk merespons dinamika perdagangan global.
“Ada sejumlah tren utama yang mempengaruhi antara lain Indonesia dipandang sebagai pasar konsumsi besar, sehingga produsen ingin lebih dekat dengan pasar pengguna akhir. Lonjakan sewa Pabrik Siap Pakai (PSP) terjadi pasca kebijakan tarif AS (Trump’s Tariff) yang mendorong produsen Tiongkok mencari lokasi produksi alternatif untuk memenuhi ekspor cepat ke pasar Amerika,” ujar Esti beberapa waktu lalu.
Kemudian, lanjut Esti, model China+1 semakin dominan, di mana perusahaan Tiongkok menambah lokasi produksi di Asia Tenggara untuk meminimalkan risiko tarif dan geopolitik. Durasi sewa awal 3–5 tahun, digunakan untuk menguji pasar, memeriksa produktivitas tenaga kerja, sekaligus efisiensi logistik.
Baca Juga : Jababeka Bizpark Tahap 2 Mulai Dibangun, Ruang Usaha Fleksibel Berkonsep Jepang
Sedangkan spesifikasi gedung yang dicari semakin modern, baik untuk gudang maupun pabrik antara lain gudang modern dengan akses tol < 3 km, tinggi bersih ≥ 10 m, pabrik siap pakai dengan akses tol < 3 km, tinggi bersih ≥ 8 m, daya lantai ≥ 5 ton/m². “Permintaan dari perusahaan Tiongkok sangat terstruktur. Mereka membutuhkan fasilitas efisien dan siap operasi cepat,” ujar Esti.
Sementara itu, Head of Research & Consultancy Services PT Leads Property Services Indonesia Martin Hutapea menambahkan bahwa kenaikan permintaan lahan industri tidak sepenuhnya berjalan mulus. Menurutnya, beberapa tantangan masih membayangi pengembang kawasan industri di Indonesia.
“Pertama adalah tantangan pasar, ketidakseimbangan pasokan untuk tipe bangunan tertentu. Permintaan yang terkonsentrasi hanya di koridor industri populer seperti Bekasi–Karawang. Kemudian, tantangan operasional dan infrastruktur dengan keterbatasan utilitas, terutama pasokan gas alam bagi industri,” jelas Martin.
Selain itu, sambungnya, kesiapan tenaga kerja di kawasan industri baru yang masih terbatas. Selanjutnya tantangan makro dan global, ketidakpastian geopolitik global. Biaya konstruksi yang terus meningkat serta persaingan kawasan dengan negara tetangga.
Baca Juga : Dorong Ketersediaan Pabrik Siap Pakai di Kawasan MM2100, BEFA Industrial Hub Mulai Dibangun
Meski begitu, Martin menilai bahwa peluang tetap besar melalui diversifikasi produk properti industrial, pengembangan kawasan alternatif, kolaborasi vokasi, serta penggunaan teknologi bangunan efisiensi energi.
Martin menjelaskan bahwa kebutuhan lahan industri meningkat seiring strategi relokasi produsen Tiongkok. Untuk mengurangi efek tarif impor AS, perusahaan harus mempercepat pemilihan lokasi produksi baru. “Bagi produsen Tiongkok, ada dua opsi: rental factory untuk kebutuhan cepat dan jangka pendek, atau akuisisi lahan bagi strategi jangka panjang,” kata Martin.
Selain itu, sektor data center juga ikut mendorong penyerapan lahan industri. Menurut Martin, data center medium hingga hyperscale masih mengincar kawasan industri di Bekasi, Karawang, Cikarang, dan pinggiran Jakarta. Data center micro hingga small scale justru mengincar area dalam kota seperti Jakarta CBD.
Batam juga menjadi lokasi potensial karena kedekatan dengan Singapura. Namun demikian, terdapat indikasi bahwa pertumbuhan penyerapan data center tidak sepenuhnya sejalan dengan kenaikan pasokan.
Koridor Bekasi–Karawang Bertransformasi
Menurut Esti, perubahan preferensi tenant mendorong transformasi struktur industri di koridor timur Jakarta. Bekasi–Cikarang hingga Karawang diproyeksikan berkembang menjadi pusat clean and hi-tech industry, seiring kebutuhan pabrik modern, tenaga kerja terampil, dan infrastruktur energi yang lebih stabil.
Baca Juga : Intiland Bukukan Pendapatan Rp1,2 triliun di Semester I-2025, 51% Kontribusi Kawasan Industri
Sedangkan arah perluasan kawasan industri bergeser ke timur dan Jawa Tengah. Menurut Esti, minat tenant dan investor kini bergerak ke Subang, Batang dan Kendal. Faktor pendorongnya meliputi upah lebih rendah, lahan yang lebih luas dan terjangkau, serta konektivitas Tol Trans Jawa yang mempermudah akses logistik.
Esti juga menyoroti pentingnya inspeksi lingkungan secara menyeluruh sebelum membuka kawasan industri maupun menerima tenant baru. Menurut dia, kejadian pencemaran seperti kasus bahan kimia dan radioaktif di wilayah Cikande menjadi peringatan bagi seluruh pemangku kepentingan agar melakukan due diligence lebih ketat.
“Penerapan energi baru terbarukan (EBT) seperti panel surya masih sulit diterapkan secara luas. Biaya investasi masih tinggi dan perizinannya cukup rumit, sehingga implementasi panel surya di kawasan industri belum masif,” jelasnya.
Prospek Lahan Industri 2026
Leads Property memproyeksikan bahwa pasar properti industrial Jabodetabek tetap stabil pada 2026 dengan indikator pasokan baru: sekitar 230.000 m², tingkat hunian: stabil di 90–92%, kenaikan harga sewa: 1–2%, arah perkembangan kawasan industri pada 2026 akan mengacu pada tiga pilar utama: efisiensi, keberlanjutan, dan keterpaduan dalam ekosistem industri.
The post Penyewa Asal Tiongkok Mendominasi Permintaan Lahan Industri di Jabodetabek appeared first on Property & Bank.