Propertynbank.com – Di tengah gemuruh harga emas yang terus mencetak rekor dan pasar saham yang naik-turun bikin jantungan, sektor properti terlihat adem ayem. Tapi benarkah “adem” itu tanda lesu, atau justru tanda sehat? Kami ngobrol santai dengan Edho Nagamatsu, pengamat sekaligus praktisi industri properti, soal dua isu yang lagi ramai dibicarakan: rumah subsidi yang makin mungil, dan kenapa properti nggak pernah bikin heboh seperti emas atau saham.
Mas Edho, belakangan ramai soal rumah subsidi yang ukurannya mengecil jadi tipe 28/60. Banyak yang bilang ini penurunan kualitas. Bagaimana Anda melihatnya?
Saya paham kenapa orang reaktif soal ini — secara psikologis, “makin kecil” selalu terdengar seperti “makin rugi.” Tapi coba kita lihat angkanya dulu, bukan perasaannya. Harga rumah subsidi 2026 itu ditahan pemerintah, nggak naik, sementara harga tanah dan material terus merangkak naik. Nah, kalau ukuran tetap dipertahankan sementara biaya produksi naik, ada dua kemungkinan: harga rumah naik, atau pengembang gulung tikar karena marginnya minus. Penyesuaian ke 28/60 itu sebenarnya jalan tengah supaya rumah tetap terjangkau tanpa mengorbankan kelayakan bangunan.
Tapi kan tetap saja, konsumen bayar sama, dapat lebih sedikit. Itu bukan trade-off yang adil?
Justru di situ letak dramanya, dan saya nggak mau menutupi itu. Ini memang trade-off, bukan solusi ajaib. Tapi coba bandingkan dengan skenario alternatifnya: kalau ukuran dipertahankan dan harga naik 15-20%, siapa yang paling dulu tersingkir dari pasar? Bukan kelas menengah atas, tapi justru buyer dengan gaji UMR yang selama ini jadi sasaran utama program subsidi. Cicilan Rp900 ribuan per bulan itu angka yang masih realistis buat pekerja bergaji Rp5-6 juta. Begitu harga naik, angka itu bisa tembus di atas batas aman 30% dari penghasilan. Jadi pertanyaannya bukan “apakah trade-off ini ideal,” tapi “trade-off mana yang lebih sedikit korbannya.”
Jadi menurut Anda, konsumen harus terima saja rumah lebih kecil demi harga tetap?
Bukan terima pasrah, tapi paham konteksnya sebelum protes. Saya selalu bilang ke tim sales: jangan jual “rumah tipe 28/60” seolah itu downgrade yang disembunyikan. Jelaskan dari awal — ini yang bikin luas segini, ini yang bikin cicilan tetap ringan segini. Konsumen yang tahu alasannya jauh lebih tenang dibanding yang baru tahu belakangan pas serah terima unit. Transparansi itu yang membedakan developer yang jualan kepercayaan dengan yang jualan janji doang.
Ganti topik. Emas lagi tinggi-tingginya, saham naik-turun bikin banyak orang deg-degan tiap buka aplikasi trading. Tapi properti kok kayaknya “diam” saja. Ini kabar baik atau tanda properti kehilangan momentum?
Ini pertanyaan yang saya suka, karena kebanyakan orang salah baca sinyal. “Diam” di properti itu bukan mati, itu karakter dasarnya. Harga emas bisa naik 5% dalam sehari karena sentimen global, saham bisa ambruk 10% gara-gara satu berita. Properti nggak bergerak seliar itu karena nilainya dibentuk oleh sesuatu yang riil — tanah, bangunan, lokasi, kebutuhan tempat tinggal yang nggak pernah berhenti ada. Itu bukan kelemahan, itu justru fitur.
Tapi kalau nggak ada lonjakan, apa untungnya buat orang yang cari cuan cepat?
Kalau tujuannya cuan cepat, jujur saja, properti memang bukan tempatnya. Tapi coba tanya balik: berapa banyak orang yang “cuan cepat” di saham atau kripto, lalu “boncos cepat” juga? Emas dan saham itu instrumen yang menghargai kelincahan dan keberanian ambil risiko. Properti menghargai kesabaran. Dua-duanya sah, tapi buat kebutuhan yang beda. Kalau tujuan Anda adalah rumah untuk ditinggali atau aset yang nilainya nggak tiba-tiba nyungsep gara-gara panik massal di pasar, properti itu justru pilihan yang lebih masuk akal.
Banyak yang bilang generasi sekarang lebih suka kepuasan instan — trading harian, beli emas digital yang cair kapan saja. Properti kan aset yang “terkunci” lama. Apa itu nggak bikin properti makin ditinggalkan?
Justru di situlah letak ironinya. Orang yang paling capek dengan volatilitas biasanya adalah orang yang paling lama merasakannya. Saya banyak ketemu klien yang awalnya all-in di saham atau kripto, lalu setelah dua tiga kali kena hantam koreksi tajam, mereka justru balik nyari sesuatu yang “nggak bikin jantungan.” Properti menawarkan itu — kepastian nilai, kepastian fungsi, kepastian bahwa aset itu tetap berdiri di sana besok pagi, minggu depan, tahun depan, nggak peduli index saham lagi merah atau hijau.
Jadi kesimpulannya, “diam” itu justru selling point?
Tepat. Di tengah dunia yang serba cepat dan serba tidak pasti, ketenangan itu barang mewah. Properti menjual ketenangan itu. Bukan berarti nggak ada risiko — ada, dan siapa pun yang bilang properti tanpa risiko itu bohong. Tapi risikonya jenis yang bisa dihitung, bukan risiko yang bergantung pada mood pasar hari ini.
The post Edho Nagamatsu : Kenapa Properti Diam Itu Justru Sinyal Baik? appeared first on Property & Bank.