Propertynbank.com – Jakarta lewat tengah malam tetap menyala, bukan drama. Di sebuah kafe kecil yang lampunya hangat namun tak terlalu terang, seorang anak muda duduk dengan laptop terbuka. Musik pelan mengalun. Pendingin udara bekerja tanpa keluhan. Lelaki belia itu memesan kopi lagi—yang ketiga malam itu.
Sudah hampir tiga jam dia duduk di lokasi terbuka. Kegiatannya produktif: bekerja, membaca, menulis, sesekali menatap layar ponselnya. Kafe itu baginya seperti kantor. Seperti ruang tamu. Bahkan seperti rumah kedua.
Namun dia tidak membeli kursinya. Tidak membeli mejanya. Tidak menggaji barista. Tidak memiliki bangunan itu. Hanya membeli secangkir kopi. Adegan sederhana itu diam-diam menjelaskan satu perubahan besar dalam cara manusia kota hidup hari ini: tidak semua ruang harus dimiliki untuk bisa dinikmati. Tamsilnya, tidak perlu membeli kambing untuk menikmati sate kambing.
Namun kebijakan perumahan kita masih berjalan dengan logika lama: setiap orang harus memiliki rumah. Harus membeli tanahnya. Harus mencicilnya tiga puluh tahun. Harus merawatnya sepanjang separuh usia.
Padahal harga tanah kota telah melompat seperti kuda liar yang tak lagi bisa ditangkap oleh gaji kaum salary-person biasa. Maka, di situlah gagasan rumah susun sewa menemukan kembali relevansi sejarahnya.
Harga rumah di kota sebenarnya tidak mahal karena bangunannya. Besi, beton, baja ringan, keramik, cat, interior—semuanya masih bisa dihitung. Yang membuat harga rumah melambung seperti roket hanyalah satu: tanah.
Tanah kota kini lebih menyerupai emas digital daripada ruang hidup manusia. Tanah diperdagangkan. Ditimbun. Diparkir sebagai investasi. Kadang sekadar spekulasi.
Apartemen menjulang tinggi. Unit-unit terjual habis. Tetapi pada malam hari banyak jendelanya gelap. Hunian berubah menjadi brankas vertikal. Sementara orang-orang yang membuat kota hidup—guru, dokter muda, perawat, peneliti, pegawai negeri baru, pekerja startup, bahkan polisi muda—terus bergerak menjauh ke pinggiran kota. Mereka bekerja di kota. Tetapi tidak mampu tinggal di kota. Paradoks urban ini semakin nyata di kota-kota besar Indonesia. Kota menjadi mahal bagi orang yang bekerja di dalamnya.
Dalam pembacaan zama a la The HUD Institute, Indonesia sedang mengalami transformasi urban besar. Hari ini lebih dari separuh penduduk Indonesia tinggal di kawasan perkotaan. Dalam dua dekade ke depan, angka itu diperkirakan melampaui dua pertiga populasi. Artinya? Puluhan juta orang akan bergerak menuju kota.
Tetapi kota tidak bertambah luas. Tanah tidak bertambah. Yang bertambah hanya manusia. Di sinilah krisis hunian urban mulai terasa. Harga tanah di kota-kota besar meningkat jauh lebih cepat dibanding pertumbuhan pendapatan masyarakat.
Dampaknya bagi generasi muda belia? Membeli rumah di pusat kota mulai terasa seperti mimpi yang terlalu mahal. Kadang bahkan terasa seperti mitos ekonomi.
Selama puluhan tahun kebijakan perumahan nasional bertumpu pada satu doktrin besar: kepemilikan rumah. Rumah harus dimiliki. Rumah harus bersertifikat kepemilikan hak. Rumah harus dicicil melalui bank. Jarang lembaga non bank. Model ini bekerja baik ketika tanah masih murah dan kota belum padat.
Namun di kota besar hari ini, model itu mulai terengah-engah kehabisan napas. Malahan, bank fokus BTN pun konon tak lagi 100% disokong. Harga rumah vertikal tetap mengikuti harga tanah. Cicilan kredit semakin berat. Konflik pengelolaan apartemen milik pun sering berubah menjadi drama hukum: sengketa pengurus, iuran pengelolaan melonjak, hingga perebutan kendali pengelola gedung.
Rumah susun milik ternyata bukan satu-satunya jawaban bagi krisis hunian kota. Tapi hanya salah satu pilihan.
Dalam diskusi panjang bersama The HUD Institute, muncul satu pertanyaan yang jarang diajukan secara jujur: Apakah generasi baru masih memandang kepemilikan rumah sebagai satu-satunya cara hidup? Jawabannya: tidak selalu. Generasi Z hidup dalam ekonomi digital yang bergerak cepat. Pekerjaan berubah dalam hitungan tahun. Karier berpindah kota bukan lagi anomali.
Bagi generasi dengan sub kultur unik ini, mengikat diri pada cicilan rumah tiga puluh tahun terasa seperti membeli masa depan yang belum tentu mereka jalani. Yang mereka butuhkan bukan selalu rumah milik. Yang mereka butuhkan adalah hunian fleksibel. Dekat tempat kerja. Dekat transportasi publik. Dekat pusat kehidupan kota.
Di banyak negara, model ini dikenal sebagai build-to-rent—hunian yang dibangun khusus untuk disewakan. Hunian tidak lagi semata produk jual beli. Namun menjadi satu jenis layanan urban. Menariknya, gagasan rumah susun sewa sebenarnya bukan barang baru dalam sejarah kebijakan perumahan Indonesia.
Ketua Umum The HUD Institute, Zulfi Syarif Koto, mengingatkan bahwa hunian vertikal perkotaan telah lama menjadi agenda negara.
Sejak Instruksi Presiden Nomor 5 Tahun 1990 tengang Peremajaan Permukiman Kumuh yang Berada di Atas Tanah Negara, pemerintah telah mendorong pembangunan hunian vertikal di kota-kota besar.
Kerangka hukum awalnya UU Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, yang dijabarkan melalui Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. UU itu kemudian diubah dengan UU Nomor 20 Tahun 2011. Artinya, rusun sewa sebenarnya sudah lama berada dalam kerangka kebijakan negara. Di era Menteri Theo Sambuaga ada Permenperakim Nomor 9 Tahun 1999 tentang Jakstagram Pengembangan Rumah Susun di Kawasan Perkotaan.
Namun seperti dikatakan Pak HUD Zulfi Syarif Koto, kebijakan itu selama ini seperti batang terendam: ada tetapi tenggelam dalam arus kebijakan yang lebih menonjolkan kepemilikan rumah. Kini batang itu mulai muncul kembali ke permukaan. Menurut Zulfi Syarif Koto, rusun sewa perkotaan bukan lagi sekadar alternatif kebijakan. Bahkan sudah menjadi kebutuhan struktural kota modern, terutama bagi generasi muda dengan mobilitas tinggi. “Rusun sewa harus dibangkitkan kembali secara serius,” ujarnya dalam diskusi kebijakan HUD Institute.
Kebijakan ini tidak bisa dilakukan secara parsial. Tidak cukup dengan proyek sporadis. Tidak cukup dengan program tambal sulam. Rusun sewa membutuhkan arsitektur kebijakan nasional.
Ada tiga fondasi kebijakan yang harus dibangun.
Pertama: strategi tanah kota. Tanpa kebijakan tanah, tidak ada kebijakan perumahan yang bertahan lama. Negara harus mengoptimalkan aset tanah publik, membangun bank tanah kota, dan mengarahkan pemanfaatannya bagi hunian sewa terjangkau. Tanah tidak boleh hanya menjadi komoditas spekulasi. Tanah harus kembali menjadi ruang hidup manusia.
Kedua: perlindungan hukum bagi penyewa. Ekonomi sewa tanpa perlindungan hukum bisa berubah menjadi eksploitasi. Standar kontrak sewa, stabilitas tarif, transparansi pengelolaan, dan mekanisme penyelesaian sengketa harus jelas. Penyewa bukan sekadar konsumen. Tapi sahih sebagai warga kota, yang berhak atas kota.
Ketiga: integrasi dengan sistem kota. Rusun sewa tidak boleh berdiri seperti pulau beton di pinggiran kota. Namun harus terhubung dengan transportasi publik, fasilitas pendidikan, ruang terbuka, layanan kesehatan, dan kawasan komersial. Hunian bukan sekadar tempat tidur. Menjadi ekosistem kehidupan kota.
Pengalaman kota-kota dunia menunjukkan arah yang sama. Di Vienna, sebagian besar warga kota tinggal di hunian sewa yang dikelola atau diatur oleh pemerintah kota.
Di Singapore, negara menjadikan perumahan publik sebagai strategi nasional. Di Tokyo, pasar hunian sewa berkembang luas sehingga mobilitas pekerja tetap tinggi tanpa harus membeli rumah. Kota-kota itu memahami satu hal sederhana: hunian bukan sekadar komoditas properti. Hunian menjadi infrastruktur sosial kota.
Bagi pengembang properti, tren ini justru membuka peluang ekonomi baru. Selama ini model bisnis properti didominasi penjualan unit. Begitu unit terjual, hubungan ekonomi selesai. Namun dalam model build-to-rent, pengembang tetap memegang asetnya. Mereka menjadi operator hunian jangka panjang dengan pendapatan stabil dari sewa.
Bank juga dapat membangun skema pembiayaan baru berbasis arus kas sewa. Properti tidak lagi sekadar transaksi. Bahkan menjadi infrastruktur ekonomi kota.
Namun negara cq pemerintah tetap harus hadir. Jika ekonomi sewa sepenuhnya diserahkan kepada mekanisme pasar, rumah susun sewa bisa berubah menjadi mesin profit mahal bagi warga kota.
Di beberapa kota dunia, investor besar menguasai pasar sewa sehingga harga melonjak liar. Paradoks baru pun muncul: orang tidak mampu membeli rumah, tetapi juga tidak mampu menyewa. Karena itu kebijakan rusun sewa harus menjadi strategi nasional yang serius: dengan regulasi, rencana strategis, peta jalan pembangunan, serta intervensi pembiayaan dari pemerintah pusat dan daerah. Tanpa itu semua, kebijakan perumahan hanya akan menjadi tambal sulam.
Pada akhirnya, pertanyaan terbesar kota bukan tentang model kepemilikan rumah. Pertanyaannya jauh lebih sederhana—tetapi juga jauh lebih mendasar: Apakah kota masih bisa dihuni oleh orang yang bekerja di dalamnya? Jika harga tanah terus melambung tanpa kendali, kota bisa berubah menjadi museum properti bagi investor.
Lampu apartemen tetap menyala. Tetapi manusia yang membuat kota hidup justru tinggal jauh di pinggiran. Rumah susun sewa menawarkan jalan tengah antara realitas ekonomi dan keadilan kota. Ide jeli yang tidak memusuhi pasar. Tetapi juga tidak menyerahkan kota sepenuhnya kepada spekulasi tanah. Karena kota bukan sekadar kumpulan gedung. Kota adalah ruang hidup manusia.
Ketahuilah, seperti di sebuah kafe kecil di sudut jalan itu—kita tidak harus membeli seluruh bangunannya. Yang penting setiap orang masih memiliki tempat duduk untuk menikmati secangkir kopi kehidupan di kota itu.
Hunian yang dekat. Tidak mahal. Tidak harus membeli. Tidak melewati propinsi sebelah. Tidak harus mencicil tiga puluh tahun. Terbuka tanpa drama, tak ada data tanah dan rusun yang disimpan rapi di laci.
Itulah asa menjadikan sebuah kota yang masih memberi ruang hidup bagi warganya. Di situlah rumah susun sewa menemukan takdir sejarahnya. Bukan sekadar bangunan vertikal. Tetapi transformasi besar hunian kota. Tabik.
Penulis : Adv. Muhammad Joni, SH.MH.
The post Built To Rent: Rumah Susun Sewa, Transformasi Besar Hunian Kota appeared first on Property & Bank.