Propertynbank : Jakarta hari ini bukan Jakarta ketika Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 1991 tentang Rumah Susun (Perda 1/1991 Rumah Susun) dibentuk. Lebih dari tiga dasawarsa telah berlalu. Kota berkembang semakin padat, harga tanah meningkat, pola mobilitas masyarakat berubah, dan kebutuhan terhadap hunian semakin beragam. Keterhubungan antara tempat tinggal, tempat bekerja, transportasi, pendidikan, serta kegiatan ekonomi kini menjadi bagian penting dari kehidupan perkotaan.
Maka, pembaruan Perda Rumah Susun tidak semestinya dipahami sekadar sebagai pekerjaan mengganti peraturan lama dengan peraturan baru. Yang sesungguhnya diperlukan adalah perubahan cara pandang Pemerintah Provinsi DKI Jakarta terhadap rumah susun dan kebijakan perumahan perkotaan.
Jika menengok kembali secara normatif, perubahan tersebut memang tidak dapat dihindari. Perda 1/1991 Rumah Susun lahir dalam kerangka hukum yang sudah usang. Setelahnya lahir Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU 20/2011 Rumah Susun) serta berbagai perubahan pengaturan mengenai pemerintahan daerah, penataan ruang, bangunan gedung, perizinan, dan pembiayaan perumahan.
Kerangka pengaturan tahun 1991 tidak lagi memadai untuk menjawab perkembangan hukum penyelenggaraan rumah susun saat ini. Bahkan secara kenyataan, persoalan perumahan Jakarta juga telah berubah.
Keterbatasan tanah membuat pembangunan horizontal semakin sulit menjadi jawaban utama. Harga tanah dan rumah bergerak lebih cepat daripada kemampuan sebagian masyarakat memperoleh hunian. Jarak tempat tinggal dengan tempat bekerja juga menciptakan biaya ekonomi dan sosial yang semakin besar.
Maka, pertanyaannya kemudian bukan lagi sekadar berapa banyak rumah susun yang dapat dibangun, melainkan rumah susun seperti apa, dibangun di mana, untuk siapa, bagaimana masyarakat dapat menjangkaunya, dan bagaimana rumah susun menjadi bagian dari kehidupan kota. Menjadi jawaban yang harus mampu di jawab oleh Perda rumah susun, yang sayangnya Perda 1/1991 Rumah Susun sudah terlalu tua untuk mampu menjawab pertanyaan tersebut. Keberadaan perda baru merupakan keharusan yang harus dihadirkan.
Public Housing: Dari MBR Menuju MBR dan MBT
Meninggalkan cara pandang yang menempatkan rumah susun hanya sebagai objek bangunan merupakan perubahan mendasar yang diperlukan. Rumah susun harus menjadi bagian dan tujuan utama dari kebijakan public housing Jakarta. Konsekuensinya, pemerintah tidak cukup hanya menjadi regulator yang menetapkan persyaratan pembangunan dan mengawasi pengelolaan.
Pemerintah daerah harus mampu merencanakan kebutuhan, menentukan kelompok sasaran, menyediakan atau mengoptimalkan tanah, mengembangkan pembiayaan, menugaskan BUMD, mengendalikan keterjangkauan, serta memastikan hunian benar-benar sampai kepada masyarakat yang membutuhkan.
Perencanaan sebagai bentuk pengendalian juga harus hadir menggunakan target yang dapat diukur. Pemerintah Provinsi perlu mempunyai proyeksi kebutuhan, target penyediaan tahunan dan lima tahunan, distribusi pembangunan berdasarkan wilayah, serta target rumah susun sewa dan milik.
Perda baru harus membawa baju baru yang mengarahkan perencanaan kebutuhan rumah susun umum kepada MBR dan MBT. Masuknya Masyarakat Berpenghasilan Tanggung atau yang di sebut dengan MBT penting bagi Jakarta.
Selama ini kebijakan cenderung mengenal dua kutub: masyarakat yang memenuhi kriteria Masyarakat yang Berpenghasilan Redah atau yang disebut MBR memperoleh intervensi pemerintah, sementara mereka yang berada di atas batas tersebut dianggap mampu mengikuti mekanisme pasar.
Kenyataannya terdapat kelompok di antara keduanya. Penghasilannya mungkin telah melampaui batas MBR, tetapi belum cukup untuk membeli hunian yang layak di Jakarta. Di dalamnya dapat terdapat pekerja muda, pasangan yang baru membentuk keluarga, serta pekerja sektor formal maupun informal. Mereka bukanlah merupakan kelompok kecil, keberadaan mereka ada pada kelompok yang besar. Maka, keterjangkauan tidak cukup dinilai dari harga jual.
Kemampuan membayar seluruh biaya hunian secara berkelanjutan juga harus diperhitungkan, termasuk sewa atau cicilan, biaya pengelolaan, dan utilitas dasar. Arah tersebut harus muncul dalam perda baru, melalui pertimbangan keterjangkauan biaya hunian dan kemampuan daya beli MBR dan MBT.
Model penguasaan hunian pun tidak harus tunggal. Rumah susun sewa, rumah susun milik, pembiayaan kepemilikan hingga sewa jangka panjang dapat menjadi bagian dari instrumen public housing.
Dengan demikian, public housing tidak identik dengan rumah murah. Public housing adalah sistem yang memungkinkan pemerintah menjaga agar hunian layak tetap dapat diakses masyarakat di tengah tekanan harga tanah dan dinamika pasar perkotaan yakni masyarakat Jakarta.
Mixed Use, Transit Oriented Development, dan Peran Pemerintah Daerah
Kota modern tidak dapat lagi dibangun dengan memisahkan secara kaku tempat tinggal dari kebutuhan kehidupan masyarakat. Masyarakat tidak hanya membutuhkan rumah. Mereka membutuhkan pasar, sekolah, pelayanan publik, tempat bekerja, ruang sosial, dan transportasi.
Maka tidak ada pilihan lain, rumah susun Jakarta perlu dikembangkan menuju kawasan fungsi campuran atau mixed-use yang berorientasi pada kebutuhan masyarakat bukan hanya sekedar komersial.
Dalam satu kawasan dapat diahdrikan rumah susun, pasar atau ruang perdagangan, sekolah, fasilitas pelayanan masyarakat, dan fungsi lainnya. Rumah susun dengan demikian tidak sekadar menyediakan unit, tetapi membentuk lingkungan kehidupan perkotaan yang mendukung kebutuhan masyarakat.
Konsep tersebut juga sepatutnya dihubungkan dengan model Transit Oriented Development (TOD). Artinya, akses transportasi publik tidak cukup menjadi persyaratan pemilihan lokasi, tetapi harus menjadi strategi pembangunan rumah susun yang terintegrasi dengan tata ruang.
Perda Rusun harus diarahkan pada pembangunan rumah susun yang diutamakan pada kawasan yang terintegrasi dengan sistem transportasi publik melalui pengembangan kawasan berorientasi transit sesuai rencana tata ruang wilayah.
Ini sangat penting untuk menciptakan keterjangkauan. Hunian yang murah tetapi jauh dari tempat bekerja dan membutuhkan biaya transportasi tinggi belum tentu benar-benar terjangkau. Karena itu, kebijakan perumahan harus dibaca bersama kebijakan transportasi dan tata ruang.
Pada titik ini peran Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, khususnya Dinas Perumahan, perlu menjadi sangat penting. Dinas tidak semestinya hanya menjadi pengelola rumah susun sewa setelah selesai dibangun.
Dinas harus bergerak ke arah kebijakan yang mampu menghitung kebutuhan, menetapkan target, menentukan kelompok sasaran, mengoordinasikan tanah dan pembiayaan, serta mengintegrasikan pembangunan dengan tata ruang dan transportasi. Maka Perda Rumah Susun harus merumuskan penguatan perangkat daerah bidang perumahan sebagai koordinator penyelenggaraan Rumah Susun Umum secara terpadu.
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta tentu tidak harus mengerjakan semuanya sendiri. Pemerintah Pusat dapat berkolaborasi melalui program dan sistem pembiayaan, BUMD dapat memperoleh penugasan, dan swasta tetap berpartisipasi. Bahkan keterjangkauan rusun Jakarta membutuhkan sinkronisasi dengan sistem pembiayaan nasional, termasuk program melalui BP Tapera. Namun, pendulum kebijakannya harus tetap berada di tangan Pemerintah Provinsi.
Perda Baru untuk Wajah Baru Jakarta
Pembaruan Perda Rumah Susun bukan sekadar mengganti regulasi yang telah berusia lebih dari tiga dasawarsa. Jakarta sedang membutuhkan arsitektur baru kebijakan hunian perkotaan.
Rumah susun Jakarta ke depan harus menjadi tempat masyarakat tinggal, bekerja, belajar, memenuhi kebutuhan sehari-hari, berinteraksi, dan bergerak dengan mudah melalui transportasi publik. Menjadi esensi public housing bagi kota modern.
Patut diingat ukuran keberhasilan Perda baru bukan sekadar berapa banyak pasal yang diperbarui. Ukuran sesungguhnya adalah apakah Pemerintah Provinsi DKI Jakarta mempunyai instrumen yang lebih kuat untuk memastikan masyarakat tetap dapat tinggal secara layak dan terjangkau di kota tempat mereka bekerja dan membangun kehidupannya. Jika paradigma ini berhasil diletakkan, lahirnya Perda baru bukan sekadar mengganti regulasi lama. Perda menjadi nafas perubahan Jakarta dari kebijakan yang sekadar membangun rumah susun menuju kebijakan yang membangun kehidupan kota.
Ditulis Oleh : Dr. Muhammad Ilham Hermawan, SH., MH
- Pengajar Hukum Perumahan dan Bangunan Gedung Fakultas Hukum Universitas Pancasila,
- Direktur Kajian Reformasi Hukum dan Kebijakan pada Kolegium Jurist Institute.
The post Menanti Perda Baru Rumah Susun Jakarta: Dari Komoditas Properti Ke Public Housing? appeared first on Property & Bank.