Propertynbank.com – Pelemahan pasar properti Jakarta atau di kawasan Jabodebek-Banten dalam dua tahun terakhir menjadi perhatian banyak pelaku industri. Penurunan penjualan yang terjadi bahkan disebut lebih rendah dibanding periode pandemi Covid-19.
Di tengah kondisi tersebut, muncul pandangan bahwa perlambatan pasar saat ini bukan sekadar bagian dari siklus bisnis, melainkan merupakan fase koreksi harga setelah kenaikan yang berlangsung cukup panjang dalam beberapa tahun terakhir.
Pandangan tersebut disampaikan Property Marketing Strategist, Founder Maritza Consulting sekaligus Marketing Director El Nino Living, Edho Nagamatsu. Menurutnya, kondisi pasar yang terjadi saat ini lebih tepat disebut sebagai proses penyesuaian menuju harga yang lebih realistis dibandingkan sebagai krisis yang terjadi secara tiba-tiba.
“Yang sedang kita lihat bukan crash mendadak. Ini koreksi dari bubble yang dirakit bertahun-tahun, kemudian dipercepat oleh berbagai krisis global yang datang hampir tanpa jeda,” ujar Edho kepada propertynbank.com.
Kenaikan NJOP Dinilai Menjadi Salah Satu Pemicu
Edho menjelaskan, salah satu faktor yang ikut membentuk kondisi pasar saat ini adalah kebijakan kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di DKI Jakarta beberapa tahun lalu. Kebijakan tersebut pada dasarnya bertujuan meningkatkan penerimaan pajak daerah sekaligus membuat nilai transaksi properti lebih mendekati harga pasar.
Namun, menurutnya, pasar memiliki kebiasaan menggunakan harga properti pada kisaran dua hingga tiga kali nilai NJOP. Ketika NJOP mengalami kenaikan, ekspektasi harga pasar ikut terdorong naik karena mengikuti pola tersebut.
“Efeknya menjadi berlipat. Harga tidak hanya naik mengikuti NJOP, tetapi juga terdorong oleh ekspektasi pasar yang menggunakan multiplier tersebut,” jelasnya.
Akibatnya, kenaikan harga properti di sejumlah kawasan dinilai melampaui pertumbuhan pendapatan masyarakat maupun kenaikan nilai fundamental aset.
Lima Faktor yang Mempercepat Pelemahan Pasar
Selain faktor harga, Edho mengidentifikasi sedikitnya lima peristiwa global yang mempercepat perlambatan pasar properti.
Pertama adalah pandemi Covid-19 yang menekan kemampuan finansial masyarakat dan membuat banyak calon pembeli menunda keputusan memiliki rumah.
Kedua, munculnya fenomena market bifurcation dan perubahan struktur demografi, di mana daya beli kelas menengah semakin terfragmentasi, sementara jumlah pembeli rumah pertama di kota-kota besar mulai melambat.
Ketiga, perang Rusia-Ukraina yang memicu kenaikan harga energi dan material konstruksi.
Keempat, perubahan pola konsumsi masyarakat, terutama generasi muda yang mulai mengalokasikan pengeluarannya ke sektor digital dibanding aset konvensional.
Kelima, konflik geopolitik di Timur Tengah yang memicu kenaikan harga minyak, meningkatkan kehati-hatian investor global, serta mendorong suku bunga tetap tinggi sehingga tekanan inflasi sulit dihindari.
“Jika hanya satu atau dua faktor, pasar mungkin masih mampu beradaptasi. Namun ketika seluruh faktor tersebut terjadi dalam waktu yang berdekatan, sementara harga properti sudah berada pada level tinggi, koreksi menjadi sulit dihindari,” katanya.
Data Menunjukkan Tren Pelemahan
Analisis tersebut diperkuat dengan data pasar yang menunjukkan penurunan aktivitas transaksi.
Sepanjang 2025, penjualan rumah di Jabodebek-Banten tercatat turun 7,8 persen dibanding tahun sebelumnya. Memasuki kuartal pertama 2026, pelemahan masih berlanjut dengan penurunan nilai penjualan sebesar 12,9 persen dan jumlah unit yang terjual turun 14,2 persen dibanding kuartal sebelumnya.
Salah satu indikator yang dinilai paling mengkhawatirkan adalah meningkatnya pembatalan transaksi hingga mencapai 17,28 persen dari total penjualan.
Menurut Edho, tingginya angka pembatalan menunjukkan bahwa tantangan pasar tidak hanya berasal dari rendahnya minat membeli, tetapi juga dipengaruhi kendala pembiayaan, perubahan kondisi ekonomi, hingga meningkatnya kehati-hatian konsumen terhadap kualitas proyek maupun reputasi pengembang.
Permintaan Masih Ada, Tetapi Lebih Selektif
Meski demikian, Edho menilai permintaan terhadap rumah sebenarnya belum hilang. Yang berubah adalah perilaku konsumen dalam menentukan pilihan.
Ia melihat pasar saat ini semakin didominasi pembeli end-user yang mengutamakan fungsi hunian dibanding tujuan investasi.
Kondisi tersebut terlihat dari bergesernya permintaan ke rumah dengan harga Rp1 miliar hingga Rp2 miliar yang saat ini menjadi segmen dengan aktivitas transaksi paling tinggi. Sebaliknya, pasar rumah premium masih menghadapi tekanan karena daya beli investor belum sepenuhnya pulih.
Selain itu, perkembangan pasar antarwilayah juga menunjukkan dinamika yang berbeda. Bekasi masih mencatat pertumbuhan relatif lebih baik berkat kehadiran proyek-proyek skala besar yang dinilai sesuai dengan kebutuhan pasar. Sementara itu, Banten justru mengalami perlambatan penjualan meskipun tetap menjadi salah satu kawasan yang paling banyak diminati calon pembeli.
“Kalau minat tinggi tetapi penjualan tetap rendah, berarti persoalannya bukan pada permintaan. Ada ketidaksesuaian antara produk yang dipasarkan dengan kebutuhan konsumen saat ini,” ujarnya.
Developer Properti Jakarta Perlu Menyesuaikan Strategi
Menghadapi kondisi tersebut, Edho Nagamatsu menilai pelaku industri perlu melakukan penyesuaian strategi dibanding hanya mengandalkan kenaikan harga tahunan seperti yang terjadi pada periode sebelumnya.
Ia menyebut sedikitnya ada lima aspek yang perlu menjadi perhatian utama developer. Pertama, menghadirkan produk yang benar-benar sesuai dengan kebutuhan pasar saat ini.
Kedua, menetapkan harga yang lebih realistis dan tidak lagi bergantung pada pola kenaikan harga historis.
Ketiga, memastikan aspek legalitas proyek terselesaikan dengan baik untuk meningkatkan kepercayaan konsumen.
Keempat, menjaga kualitas pembangunan karena pembeli rumah saat ini semakin kritis dalam menilai kualitas produk.
Kelima, memperkuat kerja sama dengan perbankan agar tersedia skema pembiayaan yang lebih mudah diakses, terutama untuk segmen rumah Rp1 miliar hingga Rp2 miliar yang masih menunjukkan pertumbuhan.
“Developer yang masih mengandalkan kenaikan harga sebagai strategi utama akan menghadapi tantangan lebih besar. Sebaliknya, mereka yang mampu membaca perubahan perilaku konsumen, menghadirkan produk yang relevan, serta membangun kepercayaan pasar akan memiliki peluang lebih baik ketika siklus kembali membaik,” ungkapnya.
Fase Konsolidasi Industri
Edho menilai kondisi saat ini tidak sepatutnya dipandang sebagai kemunduran permanen industri properti nasional. Ia lebih melihatnya sebagai fase konsolidasi yang akan mendorong pelaku usaha meningkatkan daya saing melalui inovasi produk, harga yang kompetitif, kualitas pembangunan, serta pelayanan kepada konsumen.
Menurutnya, Jakarta dan kawasan penyangganya tetap memiliki prospek jangka panjang sebagai pasar properti terbesar di Indonesia. Namun, pola bisnis telah berubah. Ke depan, keberhasilan pengembang tidak lagi hanya ditentukan oleh besarnya skala proyek, melainkan kemampuan membaca arah pasar, memahami kebutuhan konsumen, serta membangun kepercayaan melalui produk yang memiliki nilai dan kualitas yang seimbang.
“Bagi developer yang mampu beradaptasi, periode perlambatan ini justru dapat menjadi momentum untuk memperkuat posisi sebelum pasar kembali bertumbuh,” tutup Edho Nagamatsu.
The post Developer Wajib Baca ! Sinyal Bubble Properti Jakarta Sedang Meletus Pelan-Pelan appeared first on Property & Bank.