Propertynbank.com – Gema itu datang dari ruang Komisi V DPR RI. Sebuah norma lama ditarik kembali dari lemari kebijakan perumahan: Hunian Berimbang.
Debunya ditiup. Angkanya disebut lagi: 1, 2, 3.
Satu rumah mewah. Dua rumah menengah. Tiga rumah sederhana.
Formula itu terdengar gagah. Seakan keadilan bermukim dapat ditakar dengan kalkulator.
Padahal hukumnya terang. Pasal 34 UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU PKP) mewajibkan badan hukum yang membangun perumahan mewujudkan Hunian Berimbang.
Pasal 35 menyebut rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah. Pasal 36 masuk lebih dalam: apabila Hunian Berimbang tidak dibangun dalam satu hamparan, rumah umum harus berada dalam satu kabupaten/kota yang mempunyai akses menuju pusat pelayanan atau tempat kerja.
Jadi, ini bukan sedekah pengembang. Ini perintah undang-undang.
Tetapi ada pertanyaan yang lebih keras dari bunyi pasal: di mana rumahnya?
Berapa kewajiban Hunian Berimbang nasional? Berapa sudah dibangun? Berapa tertunggak? Siapa mencatat? Siapa menagih? Siapa mengaudit?
Tunjukkan buku besarnya. Nama pengembang. Proyek. Lokasi. Kewajiban. Realisasi. Kekurangan.
Jika negara tak memiliki ledger nasional itu, masalahnya terang: kita mempunyai norma, tetapi kehilangan mesin aktivasinya.
Indonesia pandai membuat rasio. Belum tentu pandai mengubah rasio menjadi rumah.
Lalu datang UU Cipta Kerja. Kewajiban Hunian Berimbang tidak dihapus. Pasal 34 tetap berdiri. Namun konstruksi pemenuhannya berubah.
Perubahan Pasal 35 dan Pasal 36 membuka fleksibilitas. Ketika rumah sederhana tidak dapat diwujudkan dalam bentuk rumah tunggal atau rumah deret, kewajiban dapat dikonversi menjadi pembangunan rumah susun umum dalam hamparan yang sama atau dana untuk pembangunan rumah umum.
Ini bukan perubahan kosmetik.Ini pergeseran paradigma.
Hunian Berimbang bergerak dari spatial integration policy menuju housing obligation policy.
Dari integrasi fisik dalam ruang menuju pemenuhan kewajiban melalui beberapa instrumen: rumah tapak, rumah susun umum, atau dana konversi.
Secara ekonomi, fleksibilitas itu dapat dimengerti. Harga tanah Jakarta berbeda dengan Langkat. Kepadatan Bekasi berbeda dengan Ternate. Daya beli, nilai tanah, struktur ekonomi, dan kebutuhan hunian tidak seragam.
Mengukur seluruh Indonesia dengan satu penggaris bukan keseimbangan.
Itu keseragaman.
Sebab 1, 2, 3 bukan ayat suci.
Jangan pula buru-buru menjadikan pengembang tersangka kebijakan. Yang melanggar, tagih. Yang membangkang, tindak. Tetapi negara hukum bekerja dengan data, bukan prasangka.
Hunian Berimbang mesti bergerak menuju Housing Obligation System.
Di metropolitan, rusun terjangkau. Di kawasan industri, hunian pekerja. Di kota lain, rumah sederhana. Pada wilayah tertentu, kontribusi tanah atau instrumen kewajiban lain yang terukur.
Caranya boleh berbeda.
Kewajibannya tidak.
Ujungnya harus satu: rumah nyata.
Sebab rumah murah 60 kilometer dari tempat kerja belum tentu murah. Hitung ongkos. Hitung waktu. Hitung empat jam perjalanan. Hitung seorang ayah tiba di rumah ketika anaknya sudah tidur.
Itulah real housing cost.
Hukum mengenal trio tujuan: keadilan, kepastian, dan kemanfaatan. Nalar hukum saya sederhana. Ketika keadilan dan kepastian hukum berhadap-hadapan secara kaku, kemanfaatan mesti disodorkan ke meja.
Bukankah Pasal 36 UU PKP sendiri telah menyalakan alarm: akses menuju pusat pelayanan atau tempat kerja?
Pembentuk undang-undang sebenarnya mengerti. Rumah bukan sekadar bangunan.
Rumah adalah jarak. Rumah adalah waktu. Rumah adalah akses. Rumah adalah kehidupan.
Lalu siapa operatornya?
Kementerian membuat kebijakan. Pemerintah daerah memegang tata ruang dan instrumen pengendalian pembangunan. BP Tapera membiayai. Bank memberi kredit. Pengembang membangun.
Dan pengembang loyal yang tidak hit and run tetap menjadi mesin produksi rumah yang tegar menghadapi tanah, izin, bunga, dan pasar.
Semua bermain.
Siapa dirigen? Karena itu, buka buku besar Hunian Berimbang.
Audit nasional.
Developer by developer.
Project by project.
Obligation by obligation.
Yang sudah memenuhi, nyatakan, patuh. Yang belum, tagih. Yang sengaja melanggar, tindak.
DPR bertanya. Lalu mengawasi. Tetapi jika buku besar tak pernah ada, operator kabur, data terburai, dana konversi tidak transparan, dan kewajiban menghilang di lorong birokrasi, jangan hanya bertanya mengapa pengembang tidak membangun.
Ajukan pertanyaan yang lebih menakutkan: Jangan-jangan negara tidak pernah membangun sistem untuk melaksanakan Pasal 34, Pasal 35, dan Pasal 36 UU PKP itu sendiri?
UU Cipta Kerja memberi fleksibilitas. Namun fleksibilitas tanpa ledger, tanpa operator, tanpa audit, dan tanpa sistem penagihan dapat menjadi lubang gelap.
Kewajiban membangun berubah menjadi dana.
Dana masuk.
Lalu publik bertanya: rumahnya di mana?
Jangan sampai negara berhasil mengonversi rumah menjadi uang, tetapi gagal mengonversi uang kembali menjadi rumah.
Itu ironi paling mahal dalam kebijakan perumahan.
Rakyat tidak tidur di dalam pasal. MBR tidak tinggal di rasio 1, 2, 3.
Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 tidak menjamin hak rakyat atas rasio. Tidak pula hak atas dana konversi.
Konstitusi menjamin hak untuk bertempat tinggal.
Jadi, 1, 2, 3? Silakan dihitung ulang. Tetapi setelah kalkulator dimatikan, tunjukkan satu hal: di mana rumah rakyat itu dibangun?
Tabik.
Penulis : Muhammad Joni, S.H., M.H., Sekretaris Dewan Pakar The Housing and Urban Development (HUD) Institute; Advokat Joni & Tanamas Lawyers.
The post 1, 2, 3 : Menimbang Ulang Hunian Berimbang appeared first on Property & Bank.