Propertynbank.com – Nun di watas kabupaten terluas dilatari kaki gunung bernama buah, hamparan tanah terlihat menyelimuti muka bumi. Di dalamnya ada pelukan kekuasaan uang, yang sunyi tapi tak lepas diintip mata elang “big brother” kantor pusat.
Ujung ke ujung, pagar seng berdiri. Seperti garis tipis antara harapan investasi dan pergulatan spekulasi. Tidak ada lalu lalang pekerja bertopi proyek. Hanya papan pengumuman perusahaan pemilik lahan yang mengamankan lapak milik “bapak”.
Tidak ada ground breaking, beton fondasi, cut and fill, pun brosur pemasaran. Hanya rumput tebal merambat liar, ditandai belasan tegakan pinus berjejer dekat gerbang bergembok besar, dengan papan proyek yang mulai memudar dimakan cuaca kasar.
Di tempat seperti inilah negara perlu hadir. Menggeliatkan peran lugas “agrarian guard” dalam politik hukum penertiban tanah dan kawasan –sebagai realisasi authority of public right. Yang tidak ada tanda-tanda bahwa tanah itu “hidup”, bagaikan citra arca kuda-kuda warna bersih berkejaran –sebagai naming right.
Baru-baru ini terungkap arah baru politik hukum agraria. Melalui Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 2025 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Terlantar (PP 48/2025), pemerintah berupaya mengoreksi penerlantaran tanah dan kawasan, yang dikenali dengan penimbunan lahan (land hoarding): praktik nyata-nyata menahan pasokan bidang-bidang tanah skala luas yang mendorong kelangkaan artifisial.
Secara hukum, moral, dan ekonomi, langkah menerbitkan PP 48/2025 itu kudu dilengkapi dengan keberanian. Walau bukan hal baru, tak usah bosan terus mendalilkan bahwa tanah bukan sekadar komoditas bebas, tetapi memikul asas klasik: fungsi sosial tanah.
Pun, kebijakan hukum agraria penertiban tanah dan kawasan terlantar itu tidak disusun sesederhana kata: benar atau salah. Namun, legal policy yang kompleks yang harus presisi dalam keadilan atas harta kekayaan atas tanah yang sah dikuasai orang atau badan.
Regulasi tidak boleh grasah-grusuh dan bukan coba-coba dalam membangun nalar peraturan penertiban tanah terlantar. Tidak boleh sesuka juru tafsir yang datang tiba-tiba berbisik di telinga pimpinan rapat kementerian. Tidak boleh gagal membedakan antara perbuatan (actus reus) bernama spekulasi dengan fase pemanfaatan dan pembangunan terencana yang terikat kerangka waktu kerja dan tata laksana.
Spekulasi = Menahan Tanpa Progres
Land hoarding adalah kepemilikan lahan tanpa progres yang terukur. Tanah yang semula diakuisisi sangat murah dalam skala besar. Sengaja tidak segera dibangun, melainkan dibiarkan diam beternak cuan. Dengan tata waktu dan belanja bocoran informasi orang dalam ikhwal dokumen rencana teknokratis pembangunan yang dijadikan sentimen menaikkan harga, bukan karena kerja yang menciptakan nilai sewajarnya.
Dalam praktik seperti ini, negara memang harus hadir, lurus, tegak dan bergerak. Penertiban penimbunan tanah adalah keharusan. Namun yang juga harus dipahami: tidak semua tanah tampak kosong adalah defenisi spekulasi. Karenanya, kepastian hukum menjadi kunci, yang dibarengi keadilan agraria sebagai episentrum— bukan demi efek manfaat jabatan atau tafsir administratif yang oportunistik.
Fase Pembangunan: Menguasai untuk Membangun
Dalam pembangunan kota mandiri atau kawasan permukiman terpadu, penguasaan lahan luas merupakan prasyarat struktural. Makanya, kota lahir dan bertumbuh seperti organisme-makhluk bernyawa. Yang tidak lahir dalam satu musim, tetapi bergeliat dalam fase-fase: mulai dari inspirasi ke visi, dari perencanaan ke dokumen perijinan, pembebasan lahan, site plan, pembangunan infrastruktur primer, memulai contoh hunian, prasarana, sarana dan utlitas (PSU) sampai bisa lengkap karena fase bertahap.
Sebagian lahan memang belum dibangun pada fase awal. Tetapi telah masuk dalam masterplan yang sah. Belum lagi dinamika kebijakan tingkat lokal —perubahan rencana detail tata ruang, tak stabilnya kebijakan semisal beleids Lahan Sawah Dilindungi (LSD), hingga risiko daya dukung lingkungan—yang dapat memengaruhi tahapan pembangunan –walau sudah mengantongi AMDAL.
Di sinilah peringatan penting datang dari Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute dan mantan pejabat tinggi Kementerian Perumahan Rakyat. Yang dalam berbagai forum menegaskan problema utama perumahan nasional bukan semata kurangnya sediaan tanah untuk hunian, melainkan ketidakselarasan kebijakan agraria dengan siklus riil pembangunan.
Menurut penulis buku ‘Politik Pembangunan Perumahan Rakyat’ (2011) dengan anak judul ‘Siapa Mendapat Apa’ itu, bahwa: “Negara harus tegas pada spekulasi, tetapi jangan mematikan fase pembangunan. Tanah yang masuk rencana kawasan dengan timeline jelas tidak boleh disamakan dengan tanah yang sekadar ditahan menunggu naik harga.”
Pandangan jujur dan berani ini patut dicermati lagi, kini. Dalam praktik pembangunan 10–20 tahun, penguasaan lahan bukan tindakan total pasar, melainkan strategi dalam batas wajar menjaga kesinambungan infrastruktur, nafas panjang berinvestasi dan kepastian pembiayaan agar tidak hengkang lari malam, atau dibidik pengadilan niaga gugatan kepailitan.
Jika setiap hamparan tanah yang tampaknya belum dibangun langsung dicap “terlantar” tanpa diuji definisi yang presisi —tanpa memahami bahwa pembangunan kawasan dan kota baru bertumbuh bagai makhluk hidup organisme yang butuh nafas bergizi— maka regulasi dan perilaku aparaturnya dapat berubah menjadi bahaya sistemik bagi proyek perumahan itu sendiri.
Ditengah kompleks dan perpleks kawasan dan tanah terlantar itu maka teranglah betapa pentingnya koordinasi efektif dari penjuru kementerian koodinator (kemenko) infrastruktur dan pembangunan kewilayahan dalam hal A to Z penerapan PP 48/2025, khususnya perumahan. Yang menjembatani isu di ranah ke-agraria-an dengan isu di ranah pembangunan wilayah. Termasuk, harmonisasi efektif penerapan PP 48/2025 dan beleids regel operasionalnya yang bisa zig-zag dan bertabrakan. Soal iki menjadi lingkup kawalan kemenko infrastuktur dan pembangunan kewilayahan.
Ujian Presisi: Parameter atau Persepsi?
Masalah inti PP 48/2025 terletak pada batas pasti definisi. Apa ukuran objektif-tematik tanah terlantar? Berapa lama fase rasional pembangunan kawasan ratusan hektar? Apakah pembangunan jalan PSU dalam, saluran air utama, dan utilitas dihitung sebagai pemanfaatan?
Tanpa indikator kemajuan yang konkrit dan jelas —lini masa pembangunan, validasi rencana induk, kewajiban fasilitas umum, serta evaluasi dan kewajiban laporan kemajuan bertahap— maka tema utama penertiban kawasan dan bidang tanah terlantar versi PP 48/2025 itu berisiko hukum. Karena wewenang tindakan subjektif administratif yang terbuka lebar dan acapkali berlindung disebalik wewenang istimewa pejabat tata usaha negara: diskresi.
Dan ketidakpastian administratif yang lebar dalam penerapan konkrit PP 48/2025 adalah musuh kenyamanan investasi jangka panjang. Hal itu menjadi ruang gerak yang memungkinkan tindakan abused of power, ataupun de tournement de pouvoir. Yang tidak boleh dilupakan, kehendak hukum dalam berbagai wewenang yang diberikan PP 48/2025 tidak boleh ada satu pun kekurangan juridis. Yang secara klasik bisa terjadi karena faktor: salah kira/ hitung (dwaling), paksaan (dwang), kekhilafan/ tipuan (bedrog) disingkat DDB.
Saya teringat kalimat Zulfi Syarif Koto bahwa pembangunan perumahan rakyat memerlukan keberanian fiskal sekaligus kepastian regulasi. “Tanpa kepastian, yang mundur bukan spekulan, tetapi investor yang serius membangun.”
Kalimat ini bukan pembelaan pro pasar-investor. Tapi ukuran penilaian wajar terhadap risiko sistemik kebijakan yang salah sasaran karena DDB.
Jangan Abaikan Fungsi Sosial Tanah Land hoarding
Pasal 33 UUD 1945 dan Undang-Undang Pokok Agraria menegaskan asas klasik fungsi sosial tanah. Namun fungsi sosial itu tidak boleh dimaknai sebagai kewajiban membangun instan tanpa memperhitungkan arsitektur pengembangan kawasan.
Maka dan maka: spekulan menunggu momentum harga naik. Sedangkan pengembang kota tabah dan loyal belasan tahun membangun nilai guna melalui infrastruktur apik.
Spekulan terorganisir menciptakan kelangkaan tanah. Pengembang terencana menciptakan ekosistem kawasan. Negara via kantor kemenko harus mampu membaca perbedaan kontras itu, bahkan menyiapkan instrumen legal, check list, dan profesional-nya.
Harapan kepada PP 48/2025 ini dapat menjadi tonggak koreksi terhadap praktik spekulatif berlanjut. Namun keberhasilannya bergantung pada presisi perencanaan, implementasi, pengawasan dan koordinasi, tentu.
Regulasi harus tajam terhadap penimbun tanah apalagi dalam skala kawasan. Tetapi harus adil terhadap pembangunan bertahap yang berbasis bukti. Tanah memang tidak boleh menjadi alat akumulasi pasif. Namun kota juga tidak boleh dihentikan oleh generalisasi yang tergesa dan tanpa instrumen. Di atas tanah yang sama, dua niat bisa tumbuh: serakah atau membangun.
Tugas negara bukan sekadar menertibkan yang diam. Tugas negara adalah memastikan setiap jengkal tanah bergerak menuju kemakmuran—secara adil, terukur, dan konstitusional.
Maka di situlah presisi diuji. Di akhir diskusi lewat tengah malam tanpa dinding seng, Ketua Umum The HUD Institute bertanya ke saya, “apa tindakan untuk mafia tanah itu?”. “Tindak tegas, penjarakan atau apa?”, lanjutnya. Nalar saya berbunyi begini, “selain tegas, hukum harus wibawa, santun pada keadilan agraria. Publik berhak atas hukum yang tidak diterlantarkan, yang bukan penimbunan aturan”. Allahu’alam. Tabik.
Penulis : Adv.Muhammad Joni, SH.MH., Sekretaris Dewan Pakar The HUD Institute, penulis buku ‘Ayat-Ayat Perumahan Rakyat’, Managing Partners Joni & Tanamas Law Office.
The post Land Hoarding Versus Fase Pembangunan: Menguji Presisi PP 48/2025 appeared first on Property & Bank.